Жилищные строительные кооперативы: возможности для обеспечения доступным жильём многодетных семей на примере Республики Татарстан
Фото: freepik.com / @ freepik
Введение
Обеспечение населения доступным жильём является одной из приоритетных задач государственной и региональной жилищной политики. В условиях ограниченности бюджетных средств и высокой стоимости ипотечного кредитования поиск альтернативных механизмов финансирования жилищного строительства становится особенно актуальным. Одним из таких инструментов являются жилищные строительные кооперативы (далее – ЖСК). Несмотря на то что ЖСК имеют богатую историю строительства жилья в России, в настоящее время их потенциал используется очень ограниченно, особенно в сфере индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС).
Вопросы ЖСК и жилищные проблемы многодетных семей широко представлены в научной литературе и охватывают организационно-правовые, социальные и нормативные аспекты.
Так, в работе Г.Г. Мустафиной [10] рассмотрена эволюция ЖСК, в том числе обращено внимание на их историческое развитие и современные тенденции строительства жилых домов с использованием формы ЖСК. Отмечен успешный опыт реализации таких кооперативов в г. Казани Республики Татарстан, что демонстрирует их практическую применимость.
Статья А.В. Пушкиной [13] посвящена анализу правовой природы ЖСК как разновидности потребительского кооператива. Автором подчёркнут их потенциал как альтернативный механизм финансирования жилищного строительства.
Проблемы жилищного обеспечения в сельской местности освещены в работе А.В. Дудника и С.В. Марфицына [8]. Исследователи отмечают, что низкое качество и дефицит жилья являются ключевыми факторами, способствующими оттоку населения из сельских территорий, что негативно сказывается на развитии агропромышленного комплекса. В качестве решения предлагается развитие ЖСК с активным участием пайщиков в строительстве, что может служить экономически выгодной альтернативой ипотечному кредитованию.
Вопросам жилищного обеспечения многодетных семей посвящена статья Е.С. Скворцовой [14], где автором рассматриваются нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие предоставление земельных участков под ИЖС. В работе выявлены пробелы и коллизии в законодательстве, предложены правовые механизмы их устранения.
В свою очередь, А.П. Кириллова, Д.Ф. Емашов [9] исследуют медийное освещение государственной семейной политики в статьях «Российской газеты» за 2015–2020 гг., подчёркивая высокую чувствительность средств массовой информации к изменениям в государственной политике в области поддержки семей и реализации жилищных программ.
Настоящее исследование вносит новый вклад в изучение ЖСК как инструмента региональной экономической политики с акцентом на их применение в сфере ИЖС на примере Республики Татарстан. Мы предлагаем комплексный подход, включающий анализ сущности ЖСК, их законодательной базы, преимуществ и недостатков, а также выявление ограничений в их использовании.
Научная новизна работы заключается в разработке алгоритма внедрения ЖСК, адаптируемого к различным региональным контекстам, включая рынок ИЖС Республики Татарстан. Этот алгоритм обеспечивает практическое решение для эффективного использования ресурсов, снижения рисков и содействия пространственному развитию территорий. Особое внимание уделим потенциалу ЖСК в решении проблем освоения земельных участков, выделенных многодетным семьям, укрепления инфраструктуры и стимулирования экономического роста региона, что представляет собой особый вклад в развитие жилищной политики.
Актуальность исследуемой проблемы
Низкая распространённость ЖСК в сфере ИЖС и их потенциал в увеличении доступности жилья определяют актуальность настоящего исследования. В Республике Татарстан вопрос застройки участков, выделенных многодетным семьям под ИЖС, стоит особенно остро. Это обусловлено отсутствием инфраструктуры (водоснабжения, электричества, дорог), что нарушает п. 1.1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» [3]. Участки в городах выделяют в пригородах, часто в «чистом поле», что делает их непригодными для строительства без больших затрат. Финансовые трудности семей, бюрократия и недостаток бюджетных средств усугубляют ситуацию, вызывая недовольство и судебные споры. ЖСК могут предложить комплексное решение проблем, связанных с финансированием, инфраструктурой и пространственным развитием этих территорий, способствуя решению данного вопроса и экономическому росту региона.
Цель исследования
Целью исследования является изучение возможностей применения ЖСК в сфере ИЖС и разработка стратегии их внедрения на примере Республики Татарстан.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
– изучить сущность ЖСК, законодательную базу и выделить их основные преимущества и недостатки;
– выявить основные ограничения в использовании ЖСК в сфере ИЖС;
– разработать алгоритм работы механизма ЖСК в сфере ИЖС с учётом особенностей рынка Республики Татарстан;
– оценить потенциальный вклад внедрения ЖСК в решение проблем освоения земельных участков, развитие инфраструктуры и экономический рост региона.
Материалы и методы исследования
Материалами исследования послужили нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность ЖСК и ИЖС [1–4], статистические данные по жилищному строительству в России и Республике Татарстан [11–12], а также научная литература по экономике жилищного строительства и кооперативов [5; 8–10; 13–14]. Методология исследования включает анализ законодательства, статистический анализ, а также системный анализ для моделирования алгоритма работы механизма ЖСК в сфере ИЖС. В рамках моделирования проведена структуризация и формализация процессов функционирования ЖСК для ИЖС.
Результаты исследования и их обсуждение
ЖСК в России представляют собой форму коллективного объединения граждан с целью строительства и последующей эксплуатации жилья [1]. Этот вид кооператива функционирует на основе членских взносов участников, которые совместными усилиями обеспечивают финансирование строительства многоквартирного жилья или иных жилых объектов.
История ЖСК берёт своё начало ещё в советский период, когда они были популярной формой организации строительства жилья для различных категорий граждан и работников крупных предприятий. В постсоветский период этот вид кооперации сохранился и получил дальнейшее развитие.
Формирование ЖСК происходит посредством объединения физических лиц, которые стремятся улучшить свои жилищные условия. Участники кооператива оформляют членство, в рамках которого вносят паевые взносы. Эти взносы направляются на финансирование строительных объектов, из них оплачиваются подрядные работы, приобретаются материалы и осуществляются иные сопутствующие затраты. Паевые взносы не облагаются налогами, что, в свою очередь, удешевляет строительство. Управление ЖСК осуществляется общим собранием членов кооператива, которое принимает ключевые решения, касающиеся строительства, выбора подрядчиков и утверждения сметной документации.
Так как жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, паевой взнос не имеет в себе коммерческой составляющей. По этой причине жилое помещение обходится членам значительно дешевле рыночной цены. В стоимость пая включается цена стройматериалов, оплата рабочего труда, а также иные текущие расходы. Преимуществом является и то, что исключается необходимость уплаты значительных процентных начислений кредитным организациям, поскольку паевые взносы могут быть распределены на весь период строительства, что делает финансовую нагрузку членов кооператива более управляемой.
ЖСК в Республике Татарстан, как и в других регионах России, имеют и свои недостатки, с которыми сталкиваются их участники. Как уже было отмечено, управление ЖСК осуществляется общим собранием членов кооператива, однако на практике большинство членов кооператива не заинтересовано участвовать в этих собраниях, так как пайщики ожидают, что они будут платить деньги, а им построят дом и передадут его в собственность. Это приводит к тому, что многие пайщики не имеют должным образом оформленных и утверждённых документов о вступлении в членство, что может стать проблемой при защите прав [5].
Нарушение сроков строительства и сдачи объектов в эксплуатацию также является распространённой проблемой. Задержки могут быть связаны как с финансовыми, так и с организационными трудностями. Поскольку жилые объекты ЖСК часто строятся без участия крупных девелоперских компаний, риски несоблюдения сроков вырастают.
Однако главным недостатком ЖСК является отсутствие механизмов льготного кредитования. В современных условиях высоких кредитных ставок это существенно ограничивает финансовую доступность ЖСК для таких целевых категорий граждан, как многодетные семьи, молодые специалисты, работники бюджетной сферы и граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, поскольку членство предполагает обязательное внесение первоначального взноса.
Порядок создания и работы ЖСК регулирует Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» [3]. С учётом актуальных поправок в данный момент создание ЖСК возможно только с государственной поддержкой определённых категорий граждан. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства [11], в настоящее время в Республике Татарстан не зарегистрировано ни одного ЖСК, а в сфере ИЖС по схеме ЖСК в Республике Татарстан реализован только один проект – ЖСК «Университетский городок КФУ».
Существующие ограничения в использовании механизма ЖСК препятствуют не только его развитию, но и развитию всего рынка ИЖС на фоне высоких ипотечных ставок. Тем не менее даже в текущих условиях необходимо пользоваться преимуществами данного экономического механизма. В ходе исследования нами была разработана стратегия внедрения ЖСК с учётом особенностей рынка ИЖС на примере Республики Татарстан.
Следует отметить, что в 2011 г. в Земельном кодексе Российской Федерации [2] вступили в силу положения программы обеспечения многодетных семей бесплатными земельными участками. Согласно данным Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, за период с 2011 по 2023 г. в регионе предоставлено 46 010 земельных участков [14]. За период с 2011 г. по 1 ноября 2024 г. в городском округе «город Казань» предоставлено 7 557 земельных участков [12]. Важно подчеркнуть, что количество выделенных участков в течение этого времени было неоднородно (Рисунок 1), однако благодаря данной программе в среднем 630 семей в год бесплатно получили в собственность земельный участок площадью в среднем 0,06 га, что равно 6 соткам. Большая часть участков выделена в Высокогорском муниципальном районе (Чернышевском сельском поселении, вблизи с. Каймары, Дачном сельском поселении, п. Дачное, п. Яшь Кеч), Лаишевском муниципальном районе (севернее п. Сокуры).
По данным сервиса «Госуслуги Республики Татарстан» [12], с 2018 по 2024 г. в Дачном сельском поселении предоставлено 2 184 участка, 849 из которых находятся в п. Дачное. Согласно данным геоинформационного портала [7], построено домов лишь на 160 участках, что составляет около 19% от всех выданных в поселке участков.
Примечание: составлено автором на основе [12]
Несмотря на активное предоставление земельных участков многодетным семьям и обязанность обеспечения их необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой согласно п. 1.1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 61-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» [3], большая часть участков не оснащена коммуникациями для строительства по настоящее время, что замедляет темпы ИЖС. Подведение коммуникаций на размежёванные пустые поля требует крупных денежных вложений, которые многодетные семьи не могут себе позволить. Описанная проблема приводит к тому, что земельные ресурсы не используются рационально, не достигаются цели государственной программы, а население не может воспользоваться полученными участками и построить себе дома. Решением сложившейся ситуации могло бы стать использование механизма применения ЖСК, который предполагает комплексное решение проблем, связанных с финансированием, инфраструктурой и пространственным развитием этих территорий.
Поскольку участки выдаются не точечно по всей территории
Республики Татарстан, а на определённых территориях, собственники этих участков
могут объединиться и построить свои дома, сформировав потребительский
кооператив ЖСК. Это позволит снизить затраты как на инфраструктуру, так и на
строительство за счёт оптовых закупок материалов и транспортных издержек. Таким
образом, применяя инструмент ЖСК, будет возможно застроить и заселить 1,31 км22
в Дачном сельском поселении и всего 27,6 км2 по всей территории
Республики Татарстан.
Алгоритм внедрения механизма ЖСК включает в себя этапы, представленные на Рисунке 2.
Преимущество данного алгоритма заключается в том, что создаётся комплексное решение, позволяющее объединить усилия всех заинтересованных сторон и реализовать важный проект для государства и общества, обеспечить координацию между государственными органами, частными инвесторами, строительными компаниями и гражданами. Всё это будет способствовать более эффективному использованию ресурсов и снижению рисков.
Примечание: составлено автором
Выводы
В результате проведённого исследования установлено, что ЖСК обладают большим потенциалом для решения проблемы доступности жилья, особенно в сфере ИЖС на территориях, выделенных многодетным семьям. Предложенный алгоритм внедрения механизма ЖСК позволяет комплексно подойти к вопросам финансирования, строительства и инфраструктурного обеспечения таких территорий, объединяя усилия заинтересованных сторон. Использование ЖСК способствует более рациональному использованию земельных ресурсов, достижению целей государственных программ развития сельских территорий и повышению уровня жизни населения. Реализация предложенного механизма требует активной поддержки со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, а также заинтересованности и вовлечённости граждан. Дальнейшие исследования могут быть направлены на разработку конкретных моделей финансирования и управления ЖСК, а также на оценку эффективности реализации предложенного алгоритма на практике.
Список литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025).
2. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
3. О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий: федер. закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2008. № 30 (ч. 2), ст. 3617.
4. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Комплексное развитие сельских территорий» и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации: постановление Правительства Российской Федерации от 31.05.2019 № 696.
5. Алибекова Э.Ф., Ильясова У.Н. Преимущества и недостатки жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Вестник науки и образования. — 2020. — № 19 (97). — С. 35–37.
6. В республике многодетным семьям предоставлено более 46 тысяч земельных участков // Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан: офиц. сайт. Ссылка.
7. Геоинформационный портал.
8. Дудник А.В., Марфицын С.В. Жилищно-строительный кооператив как инструмент решения жилищной проблемы на селе // Проблемы современной экономики. — 2018. — № 2 (66). — С. 258–261.
9. Кириллова А.П., Емашов Д.Ф. Анализ существующих мер государственной поддержки многодетных семей, направленных на улучшение жилищных условий в Российской Федерации // Студенческий: научный журнал. — 2024. — № 17-6 (271). — С. 45–48.
10. Мустафина Г.Г. Жилищно-строительные кооперативы в РФ: тенденции развития и практика реализации // Государственное и муниципальное управление в XXI веке: теория, методология, практика. — 2015. — № 20. — С. 50–55.
11. Перечень ЖСК с господдержкой // спроси. дом.рф. Ссылка.
12. Предоставление земельных участков многодетным семьям // Госуслуги Республики Татарстан. Ссылка.
13. Пушкина А.В. Жилищно-строительный кооператив как разновидность потребительского кооператива // Право и бизнес. — 2013. — № 3. — С. 24–27.
14. Скворцова Е.С. Проблемы предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям // Детство – территория безопасности: сб. материалов конф. (Москва, 09 октября 2020 г.). — М.: Саратовский источник, 2021. — С. 300–304.
Оригинал публикации: Султанов А. А. Жилищные строительные кооперативы: возможности для обеспечения доступным жильём многодетных семей на примере Республики Татарстан // Вестник Российского университета кооперации. – 2025. – № 2(60). – С. 64-70. – EDN RZENGO. Ссылка