Факторы выбора аренды или приобретения жилья в ипотеку у российских семей
Фото: freepik. com
Введение
Выбор между различными способами решения жилищных вопросов актуален в большинстве стран мира, что находит своё отражение и в государственных жилищных программах, и в выборе маркетинговой стратегии девелоперов и кредитных учреждений, и в научных публикациях. В России общественный выбор склоняется к приоритетности приобретения собственного жилья, что у многих граждан вызывает объективные затруднения в связи с недостатком доходов для приобретения жилья, в том числе при помощи ипотечного кредитования. По оценкам государственного института развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» около 40 % российских граждан не могут получить ипотечный кредит из-за недостаточности доходов [Мутко назвал долю… 2020], есть и существенная доля граждан с негативной кредитной историей, для которых рекомендовано арендное жильё, социальное или коммерческое. Решение жилищных проблем для почти половины населения России является актуальной и практически значимой задачей, которая должна находиться в центре внимания исследователей.
В мировой практике значительная часть населения развитых стран проживает в арендных квартирах и домах, при этом не считая своё право на жилище чем-то принципиально ущемлённым. В современной России, напротив, сложился устойчивый тренд на выбор приоритетности приобретения населением жилья в собственность и понимание проживания в арендованном жилье как временной меры, вынужденного внешними или внутренними причинами или обстоятельствами решения. Отметим, что и в СССР жильё находилось в государственной и в некоторых случаях в личной собственности, в отношении которой было значительное число ограничений. Одновременно много говорится о важности формирования в России цивилизованного прозрачного рынка арендного жилья. Эта задача присутствует и в национальном проекте «Жильё и городская среда», рассматривающем «аренду жилья на длительный срок на рыночных условиях» как один из способов улучшения жилищных условий [Паспорт национального проекта «Жильё и городская среда», 2018, с. 28], при принятии указанного документа в 2018 году предполагалось, что к 2024 году 0,03 миллиона российских семей «заключат договоры аренды квартир на срок не менее года» [там же, с. 27]. В таком случае при планировании развития и принятии жилищных программ, в том числе в рамках национальных проектов, необходимо учесть факторы выбора способов улучшения жилищных условий жителями России. Это означает, что наряду с повышением доступности приобретения жилья, в том числе при помощи ипотечных программ, необходимо выработать условия по повышению доступности комфортного арендного жилья, для чего повысить не только прозрачность рынка арендного жилья, но также понять и минимизировать факторы, препятствующие спокойному проживанию в арендных домах. С учётом снижения доступности ипотечных программ в 2023–2024 годах, завершения программы льготной ипотеки в 2024 году для приобретения жилья в новостройках следует обратить внимание не только на повышение адресности государственной поддержки, но и разнообразить её формы. Возможно, следует внедрить программы субсидирования арендных ставок и иные меры, направленные на повышение интереса россиян к арендному жилью. В связи с этим социологическое исследование мнения жителей России об арендном жилье, условиях повышения комфорта проживания в нём, формирования программ субсидирования накопления первого взноса является актуальной научной задачей, направленной на решение важной научно-практической проблемы обоснования возможности более полного учёта возможностей рынка арендного жилья в российской жилищной политике.
Сравнение приобретения квартиры при помощи ипотечного кредита или выбора арендного жилья является одной из популярных тем как в традиционно выделяемых развитых странах [Bostock, Carter, Tse, Paris 2024], так и в России [Велесевич 2020; Задорожный 2024]. При этом сравниваются экономические показатели, а желание жить в своём доме или в собственной квартире выносится за пределы рационального расчёта. Однако выбор часто делается не только из рациональных экономических соображений, поведение часто связано со значительно бóльшим набором факторов, чем исключительно экономический анализ. В данном случае мотивация часто важнее рационального выбора и исследовать её можно социологическими методами, что и представляет собой цель настоящей статьи. Данная задача актуальна для России, и на основе анализа мнения российских граждан можно определить условия повышения привлекательности арендного жилья как альтернативы приобретению в собственность для долгосрочного проживания.
Обзор исследований потребительского поведения на рынке недвижимости
Рекомендации по повышению доступности жилья обсуждаются в мире на высоком уровне [Making Affordable Housing a Reality in Cities 2019], данная проблема является общепризнанной. При этом иностранные исследователи ориентированы прежде всего на выявление эконометрических закономерностей: взаимосвязь цен на недвижимость и арендных ставок [Squires, Webber, Trinh, Javed 2022], арендных ставок на муниципальное жильё и характеристики района [Leviten-Reid, Leviten-Reid, MacDonald, Matthew 2022], особенности изменения потребительского выбора между арендой и приобретением жилья в зависимости от смены поколений [Csizmady, Kőszeghy 2022], когда аренда из вариантов выбора превращается в бремя [Sharma, Samarin 2022] – тематика современных зарубежных научных публикаций, при этом тесно связанная именно с вопросами ценностного выбора, а не только экономического расчёта. В России потребительские предпочтения на рынке недвижимости становятся предметом скорее практических маркетинговых исследований, но есть и научные публикации [например: Веревкина 2019; Магина, Мишланова 2022; Грызенкова, Семенюк, Цыганов 2023]. Предметом отдельного исследования могут быть арендный рынок [Ларионова 2018; Мишланова 2022; Глущенко 2023], региональные особенности городов-миллионников [Косарева 2020; Глазков 2023], а главное – уровень защищённости арендаторов [Лазор 2022]. На протяжении последних десяти лет у российских исследователей наиболее популярна тематика, связанная с обоснованием значимости и перспектив развития арендного рынка [Королевский 2014; Шнейдерман 2017; Беляков 2018; Розмазнин 2023].
В центре внимания многих российских и зарубежных учёных находится развитие рынка арендного жилья [Метельская 2003], выявление его зависимости от различных факторов выбора [Уляшева, Мазаева 2015; Абрамова 2017], в том числе от стоимости владения [Ullah, Sepasgozar 2020; Turnbull, Vlist 2022]. В научных исследованиях рассматриваются финансово-экономическое сопоставление аренды и ипотеки [Nwogugu 2005; Tabner 2016; Иванов, Наими 2019], учёт особенностей выбора молодой семьи [Придвижкин, Шилиманов, Ильюшкин 2018], оценка влияния на арендный рынок мигрантов [Kurichev 2022; Afzali, Vazirov, Bezverbnaya 2023], перспективы частно-государственного партнёрства на этом рынке [Левин 2012]. Актуальны исследования потребительского выбора на отдельных рынках – сельской недвижимости [Астраханцева, Грызенкова, Печёная, Цыганов 2023].
Важно отметить, что в публикациях проявляется тренд на исследование потребительского выбора, предпочтений на рынке недвижимости при приобретении её в собственность или индивидуальном жилищном строительстве, что делает социологическое исследование мнения российских граждан о возможности и целесообразности развития арендного рынка как возможности достойного и приемлемого варианта повышения доступности жилья актуальной задачей.
Материалы и методы исследования
В связи с этим летом 2023 года было предпринято репрезентативное всероссийское социологическое исследование мнения жителей России с целью выявить и проранжировать приоритеты в решении жилищных вопросов и отношении к проживанию в арендном жилье в зависимости от возраста, состава семьи и уровня дохода. Во время опроса были выделены ответы респондентов, проживающих в Центральном и Дальневосточном федеральном округах (27,4 и 5,4 % участников исследования соответственно).
Опрос был проведён кафедрой (во время проведения исследования – департамент) страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации и исследовательским центром «БИТУБИ Груп» в июле-августе 2023 года среди 1,6 тысячи респондентов, граждан России, постоянно проживающих в своей стране. К респондентам предъявлялись следующие требования: трудоспособный возраст и наличие постоянной работы или источника дохода. При исследовании проводилось сегментирование по следующим критериям:
• по полу респондентов (мужской, женский);
• отдельно по Российской Федерации в целом и по Центральному и Дальневосточному федеральным округам;
• по возрастным группам (18–24, 25–29, 30–39, 40–49 и 50–59 лет);
• по составу семьи [проживает один; проживает с супругом / супругой; семья (чаще супружеская пара, но специально не оговаривалось) с одним ребёнком; семья с двумя и более детьми; многопоколенная семья, т. е. семья с минимум одним ребёнком, проживающая хотя бы с одним родственником старшего поколения];
• по уровню доходов (низкие, средние, высокие).
Для определения уровня доходов использовались ответы на вопрос
«Какое из утверждений наилучшим образом описывает доходы Вашего домохозяйства?»:
• хватает только на еду и самое необходимое;
• могу купить все необходимые товары или услуги, но не всегда хватает средств на приобретение товаров длительного пользования;
• могу купить все необходимые товары или услуги, кроме недвижимости и автомашины;
• могу купить все необходимые товары или услуги, включая автомобиль, но не могу сам купить недвижимость (без привлечения кредита, помощи родственников и т. п.);
• могу купить все необходимые товары или услуги, включая недвижимость. Последние два ответа – группа «высокие доходы»; второй и третий ответы – группа «средние доходы»; первый ответ – группа «низкие доходы».
Численность населения Российской Федерации на 1 января 2023 года, по данным Росстата, составила 146 980 061 человек, при этом численность населения в возрасте от 18 до 59 лет равнялась 81 608 200 человек. В соответствии с практикой социологических исследований для такой численности населения со степенью уверенности 99 % и уровнем ошибки до 4 % достаточно изучение мнения не менее 1 406 респондентов, что подтверждает репрезентативность выборки в 1,6 тысячи человек (из них 744 мужчины, или 46,52 % участников опроса, и 856 женщин, или 53,48 %). Для достижения целей исследования была использована методика индивидуального дистанционного опроса респондентов по вопросам электронной анкеты, при этом подбор респондентов происходил случайным образом, с учётом требований, предъявленных к выборке.
Именно трудоспособные граждане являются основными покупателями жилья, и они же могут выбирать арендное жильё в случае сложности для них приобретения жилья. Полученные методом электронного анкетирования (электронная интернет-панель) ответы следует интерпретировать как мнение реальных и потенциальных покупателей жилья, для чего были заданы следующие вопросы, предполагающие выбор среди сформулированных вариантов ответа.
• Ваш главный приоритет в решении жилищных вопросов?
• Степень осведомлённости респондентов о различных способах покупки жилья?
• Знание условий постановки на очередь на предоставление жилья по договору социального найма?
• Отношение к проживанию в арендном жилье?
Результаты исследования и приоритет в решении жилищных вопросов
В Таблице 1 представлено распределение ответов респондентов на вопрос анкеты «Ваш главный приоритет в решении жилищных вопросов». Для существенно большей части опрошенных приоритет в решении жилищных вопросов заключается в приобретении собственного жилья, хотя этот момент в целом важнее для женщин, чем для мужчин. Наименее популярным вариантом ответа стал отказ от приобретения собственного жилья в пользу аренды.
Отношение к разным способам решения жилищных вопросов в зависимости от возраста и состава семьи, как показало исследование, вполне предсказуемо. Молодые люди (в возрасте 18–24 года) и одиночки наиболее лояльны арендному жилью (7,3 и 9,5% соответственно выбирают ответ «не буду тратить средства на приобретение жилья, арендовать удобнее», но и в данном случае это довольно небольшая часть российского общества), в целом по выборке – 6,6%.
Источник: [Развитие рынка социального доступного жилья… 2023].
Исходя из данных опроса о степени осведомлённости о различных способах приобретения недвижимости, можно сделать вывод о том, что степень осведомлённости респондентов о возможности получения различных льгот для покупки жилья растёт с увеличением возраста и состава семьи респондентов, но существенно более касается специализированных программ (для врачей, учёных, военнослужащих и т. д.; 82,3% по России), а не общедоступных федеральных программ (субсидия, материнский семейный капитал; 25,3%). Однако узнаваемость специализированных программ не указывает на знание их условий и сопоставимый объём использования для улучшения жилищных условий.
Существенной разницы в ответах в зависимости от пола и региона проживания не наблюдается; более обеспеченные меньше интересуются специализированными программами для врачей, учёных, военнослужащих и т. д., но и в данном случае многие, или 77,9%, знают об этих программах (в целом по выборке – 82,6%). Практически 100% участников понимают возможность приобретения жилья на собственные средства, что показывает укоренённость института частной собственности в сознании российских граждан как минимум в отношении жилой недвижимости. Подавляющее большинство граждан в той или иной степени знакомы с ипотечным кредитованием (98,4%), понимают возможность получения первого взноса при помощи родственников или его замены на то или иное решение застройщика (26,1%).
Результаты исследования: аренда или ипотека?
Существующие альтернативы решения жилищного вопроса включают в себя приобретение жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство, аренду недвижимости и получение жилья по договору социального найма. Распространённость получения жилья по договору социального найма среди работающего населения достаточно низка, так же незначительна популярность этого способа решения жилищного вопроса – об условиях постановки на очередь осведомлены менее 10 %. Очевидно, что знания о социальном найме как способе реализации конституционного права на жильё могут быть более распространены в отдельных группах российского населения (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи и т. д.), что может стать темой отдельного исследования. Состав семьи и регион проживания практически не влияют на осведомлённость участников опроса. Мужчины несколько хуже знают об условиях постановки на очередь (9,1% против 10% у женщин). Молодые люди в целом демонстрируют наименьший уровень осведомлённости об условиях по постановке на очередь на предоставление жилья по договору социального найма (4,2 %). Для лиц с низким уровнем дохода условия по постановке на очередь на предоставление жилья по договору социального найма являются более знакомыми, чем для людей с высоким уровнем дохода (10,3% против 5,7 %).
Существующие условия предоставления и приобретения жилья, социокультурные особенности населения предполагают обращение к родственникам за материальной помощью или аренду недвижимости. С учётом снижения эффективности родственных связей аренда недвижимости в определённой степени вынужденно становится популярным институтом решения жилищных вопросов. Однако отношение к ней достаточно негативное, респонденты считают проживание в арендной квартире вынужденным и не самым оптимальным вариантом проживания (Таблица 2), причиняющим ощутимый социальный дискомфорт и ощущение низкой защищённости, в большей степени выраженные у женщин.
Вполне предсказуемо более толерантно относятся к аренде жилья одинокие, бездетные супруги и граждане с низким уровнем доходов. При этом возрастные особенности проявляются: более молодые респонденты не так остро реагируют на социальный дискомфорт (Рисунок 1), но более чувствительны к вопросам защищённости прав арендатора (Рисунок 2), так как можно предположить более частые случаи дискриминации по возрасту при заключении договора аренды со стороны собственников жилья.
Источник: [Развитие рынка социального доступного жилья… 2023].
Источник: [Развитие рынка социального доступного жилья… 2023].
Источник: [Развитие рынка социального доступного жилья… 2023].
Выводы
Проведённое исследование показало, что жители России в настоящее время предпочитают приобретение жилья в собственность, мотивируя это не только рациональным выбором, но и пониманием сложностей получения социальных услуг по месту жительства, а главное – низким уровнем защищённости на случай нарушения договора аренды собственником. Есть и проблемы с общественным восприятием проживания в арендной квартире. Для многих россиян аренда жилья не связана с чувством дома и вызывает значительный дискомфорт, препятствующий оценить преимущества арендного жилья. Мнения российских и зарубежных исследователей о причинах выбора арендного жилья, проблемах развития рынка арендного жилья в целом подтвердились.
Важно, что среди общественных настроений при превалировании негативного восприятия проживания в арендном жилье есть и существенная доля ответов, где отмечается удобство. Именно это позволяет предположить перспективность развития рынка арендного жилья и наметить пути повышения эффективности его функционирования в России.
Советский опыт постановки на очередь на получение бесплатного жилья уже не столь актуален, хотя практика предоставления квартир по договорам социального найма в современной России продолжается. Подавляющее большинство респондентов не знают условий постановки на очередь на предоставление жилья по договору социального найма. Особенно чётко это проявляется у молодёжи.
Низкая защищённость прав арендатора наиболее беспокоит молодых участников опроса, что показывает возможное направление совершенствования законодательства для развития рынка арендного жилья.
Для большинства опрошенных приоритет при решении жилищных вопросов в первую очередь заключается в покупке собственного жилья. Разницы, обусловленной гендерным различием, практически нет, хотя мужчины отдают большее предпочтение аренде жилья, нежели женщины. При этом понимание возможности приобретения жилья при помощи ипотечного кредита присутствует у подавляющего большинства российских граждан.
Льготные возможности покупки собственного жилья остаются для многих опрошенных неизвестными, но в этом вопросе разницы из-за места проживания или возраста практически нет. Молодые люди сравнительно меньше знают о подобных льготах, нежели более взрослые респонденты. Интересно, что работающие жители России показывают существенно лучшее знание специализированных ипотечных программ, чем общефедеральных программ льготного жилищного финансирования.
В случае развития рынка арендного жилья необходимо учесть отношение к нему российских граждан и сформировать меры поддержки и его обеления не только с фискальных позиций, но в большей степени формирования реального механизма защиты прав арендаторов и собственников, повышения привлекательности выбора арендного жилья на основе механизма его выкупа (лизинг недвижимости) в случае принятия такого решения с учётом возможности внедрения государственных и / или муниципальных программ субсидирования арендных ставок, первого взноса по ипотечному кредиту, поощрения застройщиков и предприятий к строительству арендных домов, где предусматривается возможность выкупа недвижимости арендаторами.
Список литературы
Абрамова Н.В. Опыт развития рынков арендного жилья в странах с большой долей жилья в собственности: сравнительный анализ // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Государственное и муниципальное управление. — 2017. — Т. 4, № 3. — С. 211–224.
Астраханцева Е.Ю., Грызенкова Ю.В., Печеная Л.Т., Цыганов А.А. Потребительское поведение сельских жителей на рынке сельской жилой недвижимости // АПК: экономика, управление. — 2023. — № 4. — С. 89–99.
Беляков С.И., Сиразетдинов Р.М. Актуальные задачи и перспективы развития рынка найма и аренды жилья в России // Недвижимость: экономика, управление. — 2018. — № 3. — С. 80–83.
Велесевич С. Аренда или ипотека: что выгоднее в современной России // РБК. 27.07.2020. — Ссылка.
Веревкина И.Д. Социальное жильё: основные требования потребителя // Архитектура. — 2019. — № 1. — С.43–50.
Глазков К.В. Актуальные проблемы современного состояния рынка жилой недвижимости в Московском регионе // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Экономика и управление. — 2023. — № 2 (62). — С. 164–170.
Глущенко М.Е. Статистический анализ рынка услуг по продаже и аренде жилой недвижимости // Экономика и предпринимательство. — 2023. — № 9 (158). — С. 522–529.
Грызенкова Ю.В., Семенюк А.Г., Цыганов А.А. Самооценка гражданами России доступности жилья и способов его приобретения в 2023 году // ЭТАП: экономическая теория, анализ, практика. — 2023. — № 6. — С. 119–136.
Задорожный М. Ипотека или аренда? // BFM.RU. 10.07.2024. — Ссылка.
Иванов О.И., Наими М.М.С. Выбор между арендой и ипотекой: оценка чистой приведённой стоимости владения жильём // Научные исследования экономического факультета. Электронный журнал. — 2019. — Т. 11, № 4 (34). — С. 7–18.
Королевский К.Ю. Проблемные аспекты аренды жилья в России // Экономика строительства. — 2014. — № 5 (29). — С. 29–34.
Косарева Н.Б. Об арендном жилье в Москве сегодня // Фонд «Институт экономики города». 06.10.2020. — Ссылка.
Лазор Ю.А. Защита субъективных прав нанимателя при расторжении договора аренды (найма) недвижимости // Проблемы права: теория и практика. — 2022. — № 57. — С. 202–212.
Ларионова Ю.В. Особенности развития рынка аренды жилья в России // Экономика и предпринимательство. — 2018. — № 12 (101). — С. 804–808.
Левин Ю.А. Вопросы государственно-частного партнёрства на рынке аренды жилья // Финансы. — 2012. — № 5. — С. 20–22.
Магина А.И., Мишланова М.Ю. Исследование потенциального спроса на некоммерческий найм жилья // Вестник МГСУ. — 2022. — Т. 17, № 12. — С. 1732–1746.
Метельская Е.А. Влияние неопределённости дохода на принятие решения о покупке или аренде жилья // Экономическая социология. — 2003. — Т. 4, № 2. — С. 79–100.
Мишланова М.Ю. Перспективы развития рынка доступного наёмного жилья в РФ // Недвижимость: экономика, управление. — 2022. — № S3-1. — С. 115–118.
Мутко назвал долю неспособных взять ипотеку даже под 0% россиян // РБК. 2020. 20.08. — Ссылка.
Паспорт национального проекта «Жильё и городская среда», утверждённый президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам 24 декабря 2018 г. // Правительство Российской Федерации. — Ссылка.
Придвижкин С.В., Шилиманов М.Н., Ильюшин А.А. Обеспечение жильём молодой семьи: аренда или ипотека // Дискуссия. — 2018. — № 3 (88). — С. 54–62.
Развитие рынка социального доступного жилья с использованием кредитования и страхования: отчёт по прикладной научно-исследовательской работе. 2023 // Архив кафедры страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.
Розмазнин И.В. Перспективы рынка аренды жилья в Российской Федерации и правовые проблемы его развития // Уральский научный вестник. — 2023. — Т. 3, № 3. — С. 133–137.
Уляшева М.А., Мазаева М. В. Рынок ипотеки: аренда или кредит? // Вестник Тюменского государственного университета. Социально-экономические и правовые исследования. — 2015. — Т. 1, № 2 (2). — С. 170–175.
Шнейдерман И.М. Развитие цивилизованного рынка арендного жилья // Научные труды Вольного экономического общества России. — 2017. — Т. 207, № 5. — С. 555–562.
Afzali M., Vazirov Z.K., Bezverbnaya N.A. Discrimination against migrants in the rental market (case study of Iranian and Tajik students) // DEMIS. Demographic Research. — 2023. — Т. 3. № 1. — С. 69–82.
Bostock M., Carter S., Tse A., Paris F. Is It Better to Rent or Buy? A Financial Calculator // The New York Times. 10.05.2024. — Ссылка.
Csizmady A., Kőszeghy L. «Generation Rent» in a Super Homeownership Environment: The Case of Budapest, Hungary // Sustainability. — 2022. — Vol. 14, Iss. 14. — № 8929. — P. 1–18.
Leviten-Reid C., MacDonald M., Matthew R.A. Public housing, market rentals, and neighbourhood characteristics // The Canadian Geographer / Le Géographe canadien. — 2022. — Vol. 66, Iss. 2. — P. 263–277.
Making Affordable Housing a Reality in Cities // The World Economic Forum. 2019. — Ссылка.
Nwogugu M.C.I. On the Choice Between Renting and Home-Ownership in the Housing Industry // SSRN. Electronic Journal. 01.12.2005. — Ссылка.
Sharma M., Samarin M. Rental tenure and rent burden: progress in interdisciplinary scholarship and pathways for geographical research // GeoJournal. — 2022. — Vol. 87, Iss. 4. — P. 3403–3421.
Squires G., Webber D., Trinh H.H., Javed A. The connectedness of house price affordability (HPA) and rental price affordability (RPA) measures // International Journal of Housing Markets and Analysis. — 2022. — Vol. 15, Iss. — 3. P. 521–547.
Tabner I.T. Buying versus renting – Determinants of the net present value of home ownership for individual households // International Review of Financial Analysis. — 2016. — Vol. 48. —P. 233–246.
Turnbull G.K., Vlist A.J. van der. Bargaining power and segmented markets: Evidence from rental and owner-occupied housing // Real Estate Economics. — 2022. — Vol. 50, Iss. 5. — P. 1307–1333.
Ullah F., Sepasgozar S.M.E. Key Factors Influencing Purchase or Rent Decisions in Smart Real Estate Investments: A System Dynamics Approach Using Online Forum Thread Data // Sustainability. — 2020. — Vol. — 12, Iss. 11. — № 4382. P. 1–36.
Оригинал публикации: Факторы выбора аренды или приобретения жилья в ипотеку у российских семей / Ю. В. Грызенкова, А. А. Цыганов // Россия и современный мир. – 2025. – № 1(126). – С. 134-149. – DOI 10.31249/rsm/2025.01.08. – EDN XBMXBP. Ссылка